Rivalutazione
IRPEF 2026
Interessi e tasse
Casa e famiglia, spiegate chiaro
Quando la prima casa paga l'IMU anche se ci si vive
L'esenzione vale per quasi tutte le abitazioni principali, ma non per le case di lusso, non per le pertinenze in più e non se la residenza è altrove.
- 1L'abitazione principale non paga l'IMU, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9.
- 2Servono insieme residenza anagrafica e dimora abituale.
- 3È esente una sola pertinenza per categoria: C/2, C/6 e C/7.
«Sulla prima casa l'IMU non si paga.» È vero nella grande maggioranza dei casi, ed è per questo che molti si sorprendono quando arriva un avviso del Comune. L'esenzione esiste, ma la legge non parla di «prima casa»: parla di abitazione principale, e quella definizione ha confini precisi. Con il saldo del 16 dicembre alle porte, vale la pena ripassarli.
La regola generale
Dal 2020 l'IMU è disciplinata dalla legge di bilancio n. 160 del 2019. L'abitazione principale e le sue pertinenze sono esenti, con un'eccezione: le case accatastate nelle categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). Su queste l'imposta si paga anche se ci si vive, con un'aliquota di base dello 0,5 per cento, che il Comune può portare fino allo 0,6 per cento o ridurre fino ad azzerarla, e una detrazione di 200 euro.
Che cosa vuol dire «abitazione principale»
Secondo la norma è la casa in cui il proprietario e il suo nucleo familiare hanno la residenza anagrafica e la dimora abituale. Le due condizioni vanno insieme. Chi ha la residenza in una casa ma vive stabilmente altrove rischia di perdere l'esenzione, e i Comuni possono verificarlo, per esempio dai consumi di luce e acqua.
Il valore che il catasto attribuisce a ogni immobile. Per l'IMU si rivaluta del 5 per cento e si moltiplica per un coefficiente, 160 per le abitazioni e le loro pertinenze: il risultato è la base su cui si applica l'aliquota.
Coniugi che vivono in due case
Fino al 2022 la regola legata al nucleo familiare impediva, di fatto, a due coniugi di avere due abitazioni principali. Con la sentenza n. 209 del 2022 la Corte costituzionale ha superato questo limite: ciascun coniuge può avere l'esenzione sulla casa in cui ha personalmente residenza e dimora abituale, anche nello stesso Comune. Resta il punto di fondo: la dimora deve essere effettiva, non solo anagrafica, e in caso di controllo va dimostrata.
Le pertinenze: una per categoria
L'esenzione si estende alle pertinenze, ma con un limite: al massimo una per ciascuna categoria C/2 (cantine e soffitte), C/6 (garage e posti auto) e C/7 (tettoie). Chi ha due garage paga l'IMU sul secondo, con l'aliquota ordinaria decisa dal Comune.
| Immobile | Base imponibile | IMU annua |
|---|---|---|
| Appartamento A/2 dove vivono, con un garage | esente | 0 euro |
| Secondo garage C/6, rendita 120 euro | 20.160 euro | 173,38 euro |
| Se l'abitazione fosse una villa A/8, rendita 1.500 euro | 252.000 euro | 1.312,00 euro |
Calcolo della redazione: rendita × 1,05 × 160. Per il garage aliquota di base dello 0,86 per cento; per la villa aliquota dello 0,6 per cento meno la detrazione di 200 euro. Le aliquote reali sono quelle deliberate dal Comune.
I casi che il Comune può equiparare
Alcune situazioni non sono esenti per legge, ma il Comune può decidere di trattarle come abitazione principale con il suo regolamento. Il caso più frequente è quello degli anziani o disabili ricoverati in modo permanente in una struttura: la casa che lasciano può essere equiparata, se non è affittata. Conviene controllare il regolamento IMU del proprio Comune.
Riduzioni: comodato, immobili inagibili, pensionati all'estero
- Casa in comodato a figli o genitori: la base imponibile si riduce del 50 per cento se il contratto è registrato, se chi presta la casa possiede in Italia solo quell'abitazione, oppure anche la propria abitazione principale, e se risiede nello stesso Comune. Non vale per A/1, A/8 e A/9.
- Immobili inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati: riduzione del 50 per cento per il periodo in cui sussistono le condizioni.
- Pensionati residenti all'estero: dal 2021 l'IMU è ridotta della metà su una sola abitazione, non affittata né data in comodato, per chi riceve una pensione maturata in convenzione internazionale con l'Italia e risiede in un altro Stato convenzionato.
Le scadenze
L'IMU si paga in due rate: l'acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre, con il modello F24. Si può pagare tutto in un'unica soluzione entro il 16 giugno. Il saldo si calcola con le aliquote che il Comune ha pubblicato per l'anno in corso.
Per chi conta, e che cosa controllare
- Chi ha cambiato residenza o vive spesso altrove: residenza e dimora devono coincidere nella casa esente.
- Chi ha più di un garage o più di una cantina: solo una pertinenza per categoria è esente.
- Chi ha prestato la casa a un figlio: la riduzione richiede un contratto di comodato registrato.
- Chi assiste un genitore ricoverato: verificare se il Comune equipara la sua casa all'abitazione principale.
Chi pensa a lavori sulla casa in cui vive trova le regole del 2026 nell'articolo sul bonus ristrutturazioni, dove la stessa nozione di abitazione principale decide la percentuale. Tra le spese fisse di casa c'è anche il canone Rai, da cui dai 75 anni ci si può esonerare a certe condizioni.
In sintesi
La casa in cui si risiede e si vive davvero non paga l'IMU, con una pertinenza per categoria. Pagano invece le abitazioni di lusso, le pertinenze in più e le case in cui la residenza è solo sulla carta. Comodato ai figli, immobili inagibili e alcune pensioni estere danno diritto a una riduzione, non all'esenzione.
Domande frequenti
La casa al mare paga l'IMU?
Sì, se non è l'abitazione principale: si applica l'aliquota ordinaria decisa dal Comune.
Per l'esenzione devo presentare qualcosa?
Di regola no. In alcuni casi, come le equiparazioni o le riduzioni, il Comune o la legge prevedono una dichiarazione IMU.
Un secondo posto auto paga sempre?
Sì, se è della stessa categoria C/6 del primo: l'esenzione copre una sola pertinenza per categoria.
- Dipartimento delle Finanze, IMU: abitazione principale
- Dipartimento delle Finanze, IMU: disciplina del tributo · aliquote, agevolazioni, versamenti
- Normattiva, legge 30 dicembre 2020, n. 178, articolo 1, comma 48 · pensionati residenti all'estero
- Corte costituzionale · sentenza n. 209 del 2022
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